Investir dans l'immobilier sans vous ruiner (1/2)

Selon le sondage de l'Institut CSA pour le Cercle des Épargnants en février 2012, l'immobilier est considéré comme le meilleur placement par 47 % des Français contre 40 % en 2011, devant les livrets d'épargne (A, LDD, Bleu) dont il existe différentes formes d'investissement.

Acheter sa résidence principale est le rêve de tous les Français mais également perçu comme une valeur refuge pour leur future retraite. Or, il y a un effort financier plus conséquent qu'auparavant à faire pour devenir propriétaire. Avoir un apport important n'est pas donné à tout le monde puis s'endetter à crédit exige de remplir des critères très précises demandés par les banques. D'ailleurs, il ne faut pas oublier que le bien immobilier acheté est sous l'emprise de vos créanciers jusqu'à la fin de la durée du prêt que vous avez contracté. Parmi le panel de l'investissement immobilier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent des opportunités intéressantes pour un investisseur particulier. Par contre, j'exclus l'immobilier coté en Bourse du fait du recours à l'endettement via le crédit.

Sur le principe, une SCPI a pour vocation d'investir les capitaux collectés auprès des épargnants dans un portefeuille composé de nombreux actifs immobiliers : bureaux, logements résidentiels, entrepôts, murs de commerces ou de magasins afin de garantir une mutualisation des risques. Les principaux avantages par rapport à l'investissement tangible sont le ticket d'entrée largement moins exhaustive et l'exonération des soucis de gestion. Autre avantage non négligeable, certaines SCPI distribuent trimestriellement des dividendes comme celles qui sont adossées au murs de magasins ou de commerces.

Par ailleurs, elles ont bien résisté durant la crise financière en 2008 dont leur rendement était supérieur à celui  de l'OAT 10 ans.

Source IEIF

Coté inconvénients, il y a les frais d'entrée et de gestion élevés et la dégradation de la conjoncture économique entraînant une baisse généralisé des prix de l'immobilier. Selon le type de SCPI, il y en a qui seront plus impactés et d'autres moins. Pour les SCPI "murs de bureaux", celles-ci seront sensibles à la rechute du marché de l'emploi. Pour ma part, je privilégie celles adossées aux murs de magasins et de commerces car d'une part, il y a moins de risques d'impayés dont les occupants sont propriétaires du droit au bail, et d'autre part, elles gardent en réserve un niveau du "report à nouveau" important, c'est-à-dire des parts de bénéfices non distribués équivalent ou supérieur à trois mois de distribution. Ainsi, l'investisseur a des chances de toucher régulièrement des dividendes.

En deuxième partie, je vous expliquerai par le biais d'un tableau comparatif, les critères plus pertinents dans le choix d'une SCPI.