Investir dans l'immobilier sans vous ruiner (2/2)

Une SCPI peut représenter une alternative crédible à l'immobilier traditionnel mais cela ne veut pas dire qu'il faut y aller les yeux fermés. Afin d'éviter de mauvaises surprises, l'investisseur se doit de regarder dans les documents officiels (rapport annuel, bulletin trimestriel), certains critères.

Parmi ceux-ci, il y a :

- Typologie de la SCPI. Pour ceux qui souhaitent avoir des revenus passifs, les SCPI de rendement feront l'affaire. Si vous optez pour la valorisation de votre capital, ce seront les SCPI dites de "plus-value". Enfin, pour ceux qui cherchent à réduire leur imposition, ils existent des SCPI fiscales.

- Forme de SCPI. L'investisseur a la possibilité de choisir des SCPI soit à capital fixe ou soit à capital variable. Les premiers sont accessibles par les augmentations de capital définies par le gestionnaire sur une période précise et les rachats se font sur le marché secondaire. Les deuxièmes sont disponibles pendant toute l'année à l'achat et à la vente.

- Répartition géographique des actifs immobiliers. Il est préférable qu'ils soient situés dans les agglomérations où il y a un bassin socio-économique dynamique.

- Composition du portefeuille en pourcentage d'actif : bureaux, commerces, magasins, entrepôts, immobilier d'habitation. Dans le cas d'une dégradation de la conjoncture économique, l'immobilier de bureaux sera le plus affecté par la hausse du taux de chômage.

- Qualité locative. Ce critère me semble être le plus important à surveiller car elle donne une idée de la gestion financière d'une SCPI. Pour cela, vérifiez que le niveau de taux d'occupation financier et immobilier soient très élevés au moins à 90 %. Cela permet d'évaluer le niveau des risques d'impayés.

- Niveau de provisions pour travaux. Il permet de connaître la qualité du patrimoine. De ce fait, s'il est élevé alors nous pouvons déduire qu'il y a une part non négligeable d'actifs immobiliers anciens à rénover.

Cliquez sur l'image pour consulter le site

- Niveau de report à nouveau. Il représente les réserves constituées par précaution. Pour le gestionnaire de la SCPI, cela permet de distribuer des revenus à l'investisseur avec un rendement correct, en cas de baisse de revenus locatifs.

- Part détenue par les personnes morales (Institutions institutionnels, fonds de pension, entreprises...). En cas de crise, ce sont les premiers à vendre par panique et cela entraînerait une diminution de la liquidité de la SCPI si cette part est importante. Cependant, dans les documents officiels, elle n'est pas forcément indiquée.

- Taux de rentabilité interne (TRI). Il permet d'évaluer la performance historique de la SCPI en terme de la rentabilité de l'investissement des capitaux investis. Pour sa pertinence, il préférable de le prendre sur dix ans.

- Vérifier que le gestionnaire de la SCPI n'appartient pas à un groupe financier coté en Bourse. Sur leur site officiel, vous pouvez trouver cette information dans la partie historique ou d'activités. Pour l'investisseur, son intérêt est de savoir où il met son argent sachant que le système financier est assujetti à diverses malversations.